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利好!土地增值稅的免(不)征政策規定匯總!

財營網  2020-01-30【

  一、銷售(轉讓)普通住宅

  1、銷售普通住房增值率未超過20%免征土地增值稅。

  政策依據:《土地增值稅暫行條例》

  政策內容:納稅人建造普通標準住宅出售,其增值率未超過20%的,免征土地增值稅。

  普通標準住宅,是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

  需要注意的事項:了解房產所在地的認定標準,同時對于納稅人既建普通標準住宅又從事其他房地產開發的,應分別核算增值額,不分別核算增值額或不能準確核算增值額的,其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。

  2、個人銷售住房免征土地增值稅

  政策依據:《財政部、國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》(財稅[2008]137號)

  政策內容:對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

  需要注意的事項:個人銷售的住房,不論是普通住房還是非普通住房,不論首套住房還是兩套及兩套以上住房,均免征土地增值稅。個人銷售其他不動產,如商鋪、寫字樓等,均不能享受免稅。

  3、轉讓舊房作為公租房房源且增值額未超過扣除項目金額20%

  依據:《關于公共租賃住房稅收優惠政策的公告》(財政部 稅務總局公告2019年第61號)

  政策內容:對企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公租房房源,且增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。

  二、國家建設需要依法征用、收回的房地產

  政策依據:《土地增值稅暫行條例》及其實施條例

  政策內容:因國家建設需要依法征用、收回的房地產,免征土地增值稅。

  因國家建設需要依法征用、收回的房地產,是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。

  因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉讓原房地產的,比照本規定免征土地增值稅。

  “城市實施規劃”而搬遷,是指因舊城改造或因企業污染、擾民(指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況;“國家建設的需要”而搬遷,是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。(參見財稅[2006]21號)

  需要注意的事項:符合上述免稅規定的單位和個人,須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請,經稅務機關審核后,免予征收土地增值稅。

  三、合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅

  政策依據:《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)

  政策內容:對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅。

  需要注意的事項:這個規定在實務中爭議比較大,幾乎難以實現。

  四、四大資產管理公司處置房地產免征土地增值稅

  政策依據:《財政部、國家稅務總局關于中國信達等4家金融資產管理公司稅收政策問題的通知》(財稅[2001]10號)

  政策內容:在收購、承接、處置不良資產業務中,對信達、華融、長城和東方資產管理公司轉讓房地產取得的收入,免征土地增值稅。

  需要注意的事項:享受稅收優惠政策的主體為經國務院批準成立的中國信達資產管理公司、中國華融資產管理公司、中國長城資產管理公司和中國東方資產管理公司,及其經批準分設于各地的分支機構。除另有規定者外,資產公司所屬、附屬企業,不享受資產公司的稅收優惠政策。

  五、北京冬奧組委和武漢軍運會執行委員會賽后轉讓資產免征土地增值稅

  政策依據:《財政部、稅務總局、海關總署關于北京2022年冬奧會和冬殘奧會稅收政策的通知》(財稅〔2017〕60號 )、《關于第七屆世界軍人運動會稅收政策的通知》(財稅〔2018〕119號)規定

  政策內容:對北京冬奧組委再銷售所獲捐贈物品和賽后出讓資產取得收入,免征應繳納的土地增值稅;

  對武漢軍運會執行委員會賽后出讓資產取得的收入,免征應繳納的土地增值稅。

  六、企業兼并重組暫不征收土地增值稅

  政策依據:《關于繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》(財稅[2018]57 號)

  政策內容:

  1>按照《中華人民共和國公司法》的規定,非公司制企業整體改制為有限責任公司或者股份有限公司,有限責任公司(股份有限公司)整體改制為股份有限公司(有限責任公司),對改制前的企業將國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下稱房地產)轉移、變更到改制后的企業,暫不征土地增值稅。

  整體改制是指不改變原企業的投資主體,并承繼原企業權利、義務的行為。

  2>按照法律規定或者合同約定,兩個或兩個以上企業合并為一個企業,且原企業投資主體存續的,對原企業將房地產轉移、變更到合并后的企業,暫不征土地增值稅。

  3>按照法律規定或者合同約定,企業分設為兩個或兩個以上與原企業投資主體相同的企業,對原企業將房地產轉移、變更到分立后的企業,暫不征土地增值稅。

  4>單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資,對其將房地產轉移、變更到被投資的企業,暫不征土地增值稅。

  需要注意的事項:改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發企業的情形。

  企業改制重組后再轉讓國有土地使用權并申報繳納土地增值稅時,應以改制前取得該宗國有土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用,作為該企業“取得土地使用權所支付的金額”扣除。

  在以上的政策優惠中,企業兼并重組業務只是暫不征收,并不是免稅,這只是時間上的遞延納稅,所以還需要考慮后續的影響。

  以上的土地增值稅政策優惠,只是眾多土地增值稅政策中的小部分。對于房地產企業來說,土地增值稅是一個大稅種,可以說房地產的稅收籌劃,主要就是土地增值稅的籌劃。

  因此,網校針對房地產行業的財務人員或者有打算從事房地產財務的人員推出了《房地產財務經理履職能力全面提升特訓課》,該課程針對房地產開發全流程各個環節業務重點涉稅處理都有講解,尤其在土地增值稅方面,既有精講總局的政策,又有地方稅局的政策解答或者文件規定,有些特殊業務老師結合自己遇到的案例進行了講解,對于土地增值稅的籌劃和風險把控都很有幫助,課程內容比較全面,實用性很好,希望大家不要錯過。

責編:liumin2017

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