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中級會計師經濟法歷年真題:經典大題簡答題(9)

財營網  2019-12-21【

  [大題.簡答題] (2009年)

  甲公司將一幢自有二層樓房租賃給乙公司作為經營用房,雙方簽訂租賃合同,合同約定:租賃期限自2006年1月1日至2009年12月31日,租金為每月5000元,在每月初的前3天支付上月的租金。合同未約定房屋維修責任的承擔以及是否可以轉租等問題。2007年3月,甲公司有意出售該租賃樓房,因乙公司無意購買,甲公司遂將租賃樓房賣給丙企業,丙企業取得租賃樓房的所有權后,以自己不是租賃合同的當事人為由向乙公司表示要解除租賃合同,乙公司不同意解除合同,但愿意每月增加租金1000 元,丙企業表示同意。2007年8月,租賃樓房的部分門窗自然損壞,乙公司要求丙企業修理,丙企業一直未予理睬,乙公司自行找某裝修企業維修,為此支付維修費用4000元。2007 年10月,乙公司另購買了一個辦公大樓。遂將其所租賃樓房轉租給丁企業。丙企業于2008年1月3日得知轉租事實后,以不得轉租為由向乙公司主張解除租賃合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元,乙公司表示,維修費用可以抵銷4000元租金,只愿意再支付2000元,但不同意解除租賃合同。

  要求:

  根據上述資料,回答下列問題。

  (1)丙企業取得租賃樓房的所有權后,可否以自己不是租賃合同的當事人為由解除租賃合同?簡要說明理由。

  (2)丙企業可否以不得轉租為由向乙公司主張解除租賃合同?簡要說明理由。

  (3)乙公司可否以維修費用抵銷4000元租金?簡要說明理由。

  [大題答案]

  (1)丙企業不能解除租賃合同。根據規定,租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。在本題中,原租賃合同在租賃期內(2009年12月31日之前)對受讓人丙企業繼續有效。

  (2) 丙企業可以主張解除租賃合同。根據規定,承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。在本題中,乙企業轉租時未經出租人丙企業同意,丙企業有權解除租賃合同。

  (3)乙公司可以維修費用抵銷4000元租金。根據規定,出租人應當履行租賃物的維修義務,但當事人另有約定的除外。出租人未履行維修義務的,承租人可以自行維修,維修費用由出租人負擔。在本題中,4000 元的維修費用應當由出租人丙企業負擔。另根據規定,當事人互負到期債務,該債務的標的物種類、品質相同的,任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵銷,但依照法律規定或者按照合同性質不得抵銷的除外。在本題中,應由丙企業負擔的維修費用和乙企業欠付的租金均為金錢債務,且均已到期,可以抵銷。

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責編:liumin2017

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